Vendre à Compiègne : ce que les DPE révèlent pour l’audit et la négociation

11 354 diagnostics enregistrés constituent la dernière photographie officielle utilisée pour analyser le parc immobilier diagnostiqué à Compiègne, dans l’Oise. Datée du 24 septembre 2026, cette lecture repose sur l’extraction ADEME du 18 septembre, et non sur un événement municipal. Pour une vente, trois questions organisent l’analyse : quelle place occupe l’étiquette du bien dans le corpus local, entre-t-il dans le champ de l’audit énergétique réglementaire, et que permettent réellement ces informations dans une négociation ? Les résultats donnent des repères précis, mais pas une estimation immobilière. Un même logement pouvant apparaître plusieurs fois, les 11 354 enregistrements ne représentent pas autant de logements distincts. Pour situer votre bien avant une vente, vous pouvez estimer la valeur de votre logement à Compiègne à partir des ventes réelles de la commune.

À Compiègne, 11 354 diagnostics pour contextualiser une vente

Le périmètre étudié est celui de Compiègne, identifié par le code INSEE 60159. Le jeu local retient une population communale de référence de 40 761 habitants, mais ce chiffre ne permet pas de calculer la couverture du parc en logements par les diagnostics. Habitants, logements uniques et diagnostics enregistrés sont trois unités différentes. La méthode consiste ici à lire les effectifs et les proportions d’étiquettes dans la base, puis à les rapprocher du champ réglementaire fourni pour la vente. Elle ne consiste ni à extrapoler un nombre de biens à vendre, ni à mesurer leur valeur. L’extraction apporte ainsi un contexte communal à un dossier individuel, sans s’y substituer.

• Date de l’analyse locale : 24 septembre 2026 ; dernière extraction ADEME utilisée : 18 septembre 2026.
• Unité de comptage : le diagnostic enregistré, avec la possibilité de plusieurs enregistrements pour un même logement.
• Portée des résultats : description du corpus local, sans décompte fourni des logements uniques ni des ventes.

E, F et G : déterminer le champ de l’audit avant de parler prix

L’enjeu réglementaire de la vente ne se limite pas aux étiquettes F et G. En métropole, l’audit énergétique réglementaire concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G ; la classe E est concernée depuis le 1er janvier 2025. Pour lire correctement les données de Compiègne, il faut donc associer deux informations : l’étiquette énergétique et la catégorie du bien vendu. Présenter tous les diagnostics E, F et G comme autant de ventes soumises à audit serait inexact. La base décrit des diagnostics, tandis que la règle fournie vise des catégories précises de biens dans une situation de vente.

La part des maisons individuelles atteint 12,9 % dans l’extraction. Ce repère ne suffit pourtant pas à compter les maisons classées E, F ou G, car aucun croisement entre type de bien et étiquette n’est fourni. Les données autorisées ne donnent pas davantage le nombre d’immeubles en monopropriété concernés. La conséquence concrète pour l’analyse d’une vente est cette distinction : une fréquence communale d’étiquettes ne détermine pas, à elle seule, le champ de l’audit pour un dossier. L’obligation se lit à partir des caractéristiques du bien vendu. Le corpus local montre l’importance du sujet énergétique, mais ne chiffre pas le volume de transactions auxquelles cet audit s’applique.

Avec 2 567 diagnostics, la classe E élargit le sujet de la vente

La classe E rassemble 2 567 diagnostics enregistrés, soit 22,6 % du corpus local. Elle pèse davantage que les classes F et G réunies, qui totalisent 1 039 enregistrements et 9,2 %. Une lecture de la vente centrée uniquement sur F et G laisserait donc de côté une catégorie importante, également comprise dans le champ de l’audit pour les maisons individuelles et immeubles en monopropriété. Ce constat porte sur la composition de la base, pas sur le nombre de vendeurs concernés aujourd’hui. Rien dans les chiffres fournis n’indique combien de ces diagnostics correspondent à un bien actuellement proposé à la vente ou à un projet de transaction.

Dans une négociation, l’étiquette E peut ainsi être replacée dans un contexte local documenté : elle n’est pas marginale parmi les diagnostics enregistrés. Mais cette fréquence ne démontre ni une décote, ni une marge de négociation habituelle. Le corpus ne contient aucun prix de vente, aucun montant demandé et aucun résultat de négociation. Il serait donc infondé de convertir les 22,6 % en avantage chiffré pour un acheteur ou en perte attendue pour un vendeur. La conséquence concrète est plus limitée : le classement énergétique et, pour les biens concernés, l’audit font partie des éléments à examiner dans le dossier, sans fournir ici de traduction monétaire.

F et G : 1 039 diagnostics, mais des règles distinctes selon le projet

Le détail des étiquettes les moins favorables fait apparaître 761 diagnostics F, soit 6,7 %, et 278 diagnostics G, soit 2,4 %. Le regroupement F et G est donné à 9,2 % dans les faits de référence ; les pourcentages affichés par classe sont arrondis. Ces effectifs situent la place de ces étiquettes à Compiègne sans établir combien de logements uniques elles représentent. Pour la vente, leur lecture doit rester attachée au champ de l’audit énergétique déjà décrit. Le nombre d’enregistrements ne renseigne ni sur la présence actuelle des biens sur le marché, ni sur leur prix, ni sur le contenu d’un éventuel audit individuel.

La perspective d’un achat destiné à la location appelle une autre distinction, sans confondre les règles locatives avec celles de la vente. En métropole, les logements G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent F en 2028 et E en 2034. Ces dates décrivent un calendrier relatif à la décence énergétique, pas une mesure des conditions de négociation à Compiègne. Elles ne permettent pas non plus de qualifier chaque situation locative du corpus. Les données fournies ne précisent ni l’existence d’un bail pour chaque diagnostic, ni le projet de l’acquéreur.

• Vente : l’audit réglementaire vise les maisons individuelles et immeubles en monopropriété E, F ou G en métropole.
• Nouveau bail : les logements G ne satisfont plus le critère de décence énergétique depuis le 1er janvier 2025.
• Calendrier prévu pour la décence énergétique : F en 2028, puis E en 2034 ; ces dates ne constituent pas des indicateurs de prix.

D à 36,7 % et C à 28,3 % : des comparaisons sans barème de prix

Pour situer un bien vendu, la distribution complète compte davantage qu’une opposition entre bonnes et mauvaises étiquettes. La classe D réunit 4 169 diagnostics, soit 36,7 %, et la classe C en rassemble 3 218, soit 28,3 %. À l’autre extrémité, A compte 17 enregistrements, soit 0,1 %, et B en compte 344, soit 3,0 %. Ces chiffres décrivent la fréquence des classements dans la base locale. Ils ne décrivent pas la répartition des annonces ni celle des ventes réalisées. Un bien C ou D peut être comparé à cette distribution sur le seul plan de son étiquette, sans en déduire sa position dans une hiérarchie de valeurs immobilières.

La négociation constitue précisément la limite de cette photographie : elle éclaire une caractéristique des biens diagnostiqués, mais n’observe pas les échanges entre acheteurs et vendeurs. Aucune donnée fournie ne relie une étiquette à un montant finalement accepté. Il n’est donc pas possible d’affirmer qu’un classement donné entraîne une baisse déterminée ou qu’une étiquette plus favorable garantit une vente différente. Même la rareté des diagnostics A ne suffit pas à démontrer une prime. Le contexte communal aide à formuler une comparaison énergétique ; il ne remplace pas les informations propres à une transaction et ne permet de promettre ni prix, ni délai de vente.

1948-1974 : une période dominante qui n’explique pas seule le DPE

L’âge du bâti apporte un deuxième niveau de lecture au dossier de vente. La période 1948-1974 représente 41,7 % du corpus géolocalisé, ce qui en fait la période dominante. Les indicateurs fournis donnent aussi 22,4 % pour le bâti antérieur à 1949, 64,1 % pour celui antérieur à 1975 et 90,5 % pour les périodes antérieures à 2001. Ces repères situent l’ancienneté du parc observé, sans dater chaque logement unique de la commune. Ils ne doivent pas être additionnés comme des catégories indépendantes : les seuils chronologiques sont emboîtés, et la tranche dominante est présentée avec ses propres bornes ainsi qu’une référence explicite au corpus géolocalisé.

Cette ancienneté ne suffit pas à expliquer la répartition énergétique. Les faits disponibles ne croisent pas les périodes de construction avec les étiquettes et ne décrivent pas les interventions réalisées sur chaque bien. Affirmer que les constructions de 1948-1974 produisent les diagnostics E, F ou G reviendrait donc à transformer deux constats séparés en relation causale. Dans la discussion d’une vente, la date de construction et le DPE renseignent deux dimensions distinctes. Les réunir dans une présentation est possible ; attribuer automatiquement une performance à une époque ne l’est pas. De même, ces proportions ne permettent de chiffrer ni des travaux, ni leur effet sur une négociation.

1 141 € de coût annuel médian : un repère, pas le budget du bien vendu

La surface médiane du corpus est de 64 m², la consommation médiane de 207 kWh/m²/an et le coût énergétique annuel médian estimé de 1 141 €. Ces trois indicateurs peuvent donner de la consistance à une discussion sur l’énergie, à condition de conserver leur nature statistique. Une médiane n’est pas la valeur de chaque dossier et ces trois médianes ne décrivent pas nécessairement le même bien. Leur assemblage ne constitue donc pas le portrait d’un logement type vendu à Compiègne. En particulier, le coût annuel médian estimé ne peut pas être présenté comme le budget énergétique attendu de n’importe quel acquéreur ou comme une dépense observée pour son futur logement.

Le gaz naturel est le chauffage principal relevé dans 5 097 diagnostics de l’extraction. Là encore, l’unité reste le diagnostic, non le logement unique ni la vente. Aucun croisement fourni ne permet d’associer ce mode de chauffage à une étiquette, à une période de construction ou à un coût particulier. Il serait donc abusif d’en faire la cause d’un classement défavorable ou d’un niveau de négociation. Pour un dossier individuel, le constat communal sert uniquement de toile de fond. Les données disponibles ne donnent aucun montant de remplacement d’équipement, aucun chiffrage de rénovation et aucune économie future permettant de construire un argument financier quantifié.

• 64 m² : surface médiane du corpus, et non surface de chaque bien proposé à la vente.
• 207 kWh/m²/an : consommation médiane, sans correspondance individuelle fournie avec les autres médianes.
• 1 141 € : coût énergétique annuel médian estimé, sans chiffrage fourni de travaux ou d’économies futures.

Royallieu, Centre Ville-Petit Margny et risques : contextualiser sans décote

L’analyse locale comprend les secteurs IRIS Centre Ville-Petit Margny, Saint-Lazare-Veneurs, Royallieu, Clos des Roses et Réservoirs. Leur présence dans le périmètre étudié ne fournit cependant aucun résultat chiffré par secteur dans les faits autorisés. Aucun classement énergétique entre ces territoires ne peut donc être établi ici. Pour la vente, cette limite interdit aussi d’attribuer à l’un d’eux une concentration de biens soumis à audit ou une marge de négociation supérieure. Une statistique communale ne devient pas une statistique de quartier par simple changement d’échelle. La même prudence vaut pour un bien précis : son adresse dans un secteur analysé ne permet pas de lui attribuer l’étiquette dominante de la commune.

Géorisques recense deux familles de risques : l’inondation et le risque industriel. La zone sismique est indiquée à 1, « TRES FAIBLE », et le potentiel radon à 1. Ces informations ajoutent un contexte territorial, sans établir ici l’exposition de chaque bien vendu. Elles ne permettent pas davantage de calculer une décote ou de relier un risque à une étiquette DPE. Au terme de cette lecture, l’apport de l’actualisation du 24 septembre reste précisément délimité : situer les diagnostics locaux, rappeler le champ de l’audit et séparer les faits des hypothèses de négociation. Le dossier du bien ne peut être résumé ni par une proportion communale, ni par une médiane, ni par une famille de risques recensée.