Compiègne : ce que les DPE changent dans la lecture d’une vente immobilière

Les chiffres décrivent des diagnostics, pas autant de logements différents. Leur intérêt tient donc à la lecture du contexte énergétique local, sans permettre de fixer un prix, de prévoir une décote ou d’annoncer un délai de vente.

Vendre à Compiègne : 2 567 diagnostics E et 1 039 diagnostics F ou G

L’entrée par la vente donne une place particulière aux étiquettes E, F et G. selon l’ADEMEe, la classe E compte 2 567 diagnostics, soit 22,6 % des enregistrements. Les classes F et G réunissent 1 039 diagnostics, soit 9,2 %. Ces volumes rendent visible un ensemble de situations énergétiques qui peut intervenir dans les échanges entre vendeur et acquéreur. Ils ne mesurent toutefois ni le nombre de biens actuellement proposés à la vente, ni celui des transactions concernées par un audit.

La classe F rassemble 761 diagnostics (6,7 %) et la classe G en compte 278 (2,4 %). Bien que proches de la classe E dans le périmètre de l’audit de vente, chaque étiquette reste un indicateur distinct pour les parties lors de la négociation d'un prix.

• E : 2 567 diagnostics enregistrés (22,6 %).
• F : 761 diagnostics enregistrés, soit 6,7 %.
• G : 278 diagnostics enregistrés, soit 2,4 %.
• F et G réunis : 1 039 diagnostics enregistrés, soit 9,2 %.

Audit de vente : la classe E concernée depuis 2025

Le cadre fourni porte sur la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole. L’audit énergétique réglementaire concerne ces biens, avec une application à la classe E depuis le 1er janvier 2025. Pour lire les données de Compiègne, il faut donc associer deux informations : l’étiquette énergétique et la catégorie du bien vendu. Le seul fait qu’un diagnostic soit classé E, F ou G ne suffit pas à dénombrer les ventes soumises à cette obligation. Présenter tous les enregistrements de ces classes comme autant de futurs audits obligatoires ferait disparaître cette condition liée au type de propriété.

La part de maisons individuelles indiquée selon l’ADEME est de 12,9 %. Il serait donc trompeur d’appliquer mécaniquement cette proportion aux diagnostics E, F et G. Pour une vente particulière, la question concrète reste celle du classement du bien et de son appartenance au périmètre réglementaire décrit. À l’échelle communale, le constat demeure plus limité : les classes concernées sont présentes, mais le volume des opérations assujetties n’est pas établi.

Négociation : situer le bien face aux 36,7 % de diagnostics D

Pour situer une étiquette selon l’ADEME, la classe D constitue le groupe le plus représenté : 4 169 diagnostics, soit 36,7 % du total. La classe C suit avec 3 218 diagnostics, soit 28,3 %. Ces proportions apportent un contexte à la présentation d’un bien, mais ne décrivent pas la concurrence à laquelle une annonce serait effectivement confrontée. Elles ne disent pas quels biens sont disponibles, lesquels ont été vendus ou à quelles conditions. Dans une négociation, elles peuvent donc servir de point de comparaison énergétique général, pas de référence tarifaire. Le poids d’une classe dans la base n’établit ni une préférence des acheteurs ni un avantage commercial mesuré.

À l’autre extrémité de la répartition, 17 diagnostics sont classés A, soit 0,1 %, et 344 sont classés B, soit 3,0 %. Leur faible présence dans les enregistrements n’autorise pas à chiffrer une prime de vente, pas plus que la présence de F ou G n’autorise à annoncer une décote. L’information énergétique et le résultat d’une négociation sont deux objets différents. Une analyse locale prudente peut ainsi préciser la fréquence de chaque étiquette et signaler le périmètre de l’audit. Elle ne peut pas prétendre mesurer l’effet isolé du DPE sur le prix d’un bien à Compiègne.

1948-1974 : 41,7 % du base DPE, sans verdict sur chaque vente

La période dominante est 1948-1974, avec 41,7 % du base DPE. La part du bâti antérieur à 1949 atteint 22,4 %, celle du bâti antérieur à 1975 s’établit à 64,1 %, et les périodes antérieures à 2001 représentent 90,5 %. Ces indicateurs montrent le poids des constructions anciennes dans les données étudiées. Ils ne fournissent cependant pas un classement énergétique par période. La période de construction et le diagnostic doivent rester deux caractéristiques distinctes dans l’analyse.

Ces pourcentages demandent aussi une attention à leur construction. Les catégories « antérieur à 1949 », « antérieur à 1975 » et « antérieur à 2001 » sont des seuils emboîtés, et non trois groupes à additionner. Pour un vendeur ou un acquéreur, ces repères décrivent un environnement bâti, sans démontrer la cause d’une consommation ni établir le contenu de travaux pour un logement donné. Les faits ne proposent pas de lien chiffré entre âge, étiquette et négociation. La présence simultanée d’un bâti ancien et de diagnostics E, F ou G ne suffit donc pas à prouver une relation causale.

1 141 € par an : le coût énergétique médian

Le coût énergétique annuel médian est estimé à 1 141 €, pour une consommation médiane de 207 kWh/m²/an et une surface médiane de 64 m². Ces repères donnent des ordres de grandeur pour le parc immobilier de Compiègne.

Le gaz naturel est le chauffage principal mis en avant selon l’ADEME, avec 5 097 diagnostics. Ce nombre ne mesure pas davantage des logements uniques et ne permet pas d’attribuer au gaz une étiquette ou un résultat de négociation. Pour la discussion d’un budget, le coût médian communal reste un repère collectif estimé, et non une promesse de dépense annuelle pour l’acquéreur. De la même manière, les chiffres de consommation ne livrent aucun montant de travaux. Une négociation fondée sur ces seules statistiques manquerait donc des informations propres au bien pour transformer un contexte en chiffrage.

• 64 m² : surface médiane des diagnostics enregistrés.
• 207 kWh/m²/an : consommation médiane.
• 1 141 € : coût énergétique annuel médian estimé.
• 5 097 diagnostics : chauffage principal au gaz naturel.

Centre Ville-Petit Margny et risque d’inondation : contextualiser la vente

Les diagnostics couvrent les secteurs Centre Ville-Petit Margny, Saint-Lazare-Veneurs, Royallieu, Clos des Roses et Réservoirs.

Les familles de risques recensées par Géorisques sont l’inondation et le risque industriel. Les autres repères fournis indiquent une zone sismique 1, « très faible », et un potentiel radon de niveau 1. Ces éléments complètent le contexte local d’une vente, mais ils ne qualifient pas à eux seuls l’exposition de chaque adresse. Ils ne permettent pas non plus de relier un risque particulier à un secteur IRIS nommé. Aucun effet sur les prix ou sur les discussions entre parties n’est mesuré. L’analyse doit donc maintenir une séparation nette entre contexte des risques, performance énergétique et valeur de transaction, sans faire de l’un la preuve d’un effet sur les autres.

Achat pour louer : G depuis 2025, F en 2028 et E en 2034

Le calendrier de décence énergétique entre dans la lecture d’une vente lorsque l’acquéreur envisage un usage locatif. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent la classe F en 2028 et la classe E en 2034. Ce calendrier est distinct du champ de l’audit réglementaire de vente, même si les mêmes lettres apparaissent. Confondre les deux reviendrait à mélanger une règle relative à la décence énergétique pour la location et une obligation liée à la vente de certaines catégories de biens. Les conséquences doivent être décrites séparément.

À Compiègne, les 278 diagnostics G, les 761 diagnostics F et les 2 567 diagnostics E ne permettent pas de compter les logements locatifs concernés par ces échéances. Le jeu de faits ne précise ni leur usage ni le nombre de logements uniques derrière ces enregistrements. Pour une acquisition avec projet locatif, les dates apportent un contexte réglementaire à la discussion, sans démontrer un effet déterminé sur le prix proposé. La portée concrète de l’analyse est donc de distinguer les questions à examiner, et non d’annoncer la faisabilité économique d’un projet.

• Vente : audit obligatoire pour les maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G (classe E depuis le 1er janvier 2025).
• Location : les logements G sont soumis aux critères de décence énergétique depuis le 1er janvier 2025 en métropole.
• Calendrier de décence : classe F en 2028, puis classe E en 2034.

Compiègne : repères pour la négociation

La population communale de référence du recensement est de 40 761 habitants. Ce chiffre de population n’est pas un dénominateur permettant de mesurer la couverture des logements par les diagnostics : habitants, logements et enregistrements sont des unités différentes. Un même logement pouvant apparaître plusieurs fois, les effectifs par classe ne sont pas des décomptes de biens distincts. Les pourcentages décrivent la répartition des diagnostics enregistrés, avec une précision d’affichage qui doit être conservée lors de leur reprise.

En l’absence de série antérieure fournie, elle ne permet pas d’affirmer que le parc s’améliore, se dégrade ou change plus vite dans un secteur. Le diagnostic du bien reste différent des statistiques communales.